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十一、土地、房产等主要资产（续）
176公司使用的土地为通过划拨方式取得，存在依法变更为出让土地的风险
风险分析划拨土地用于经营、抵押、转让受限，政策调整与收回风险高；改制、上市与交易中均被要求补办出让手续，补缴金额与时限构成重大成本变量。
法律依据《城市房地产管理法》（2019年修正）；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
合规建议尽早评估补办出让的成本与可行性，纳入交易先决条件或估值调整。
177公司使用的土地为通过划拨方式取得，尚未办理出让手续
风险分析划拨用地未办出让即用于经营性开发或设定抵押的，相关处分行为无效，土地可被无偿收回；企业改制中以划拨地作价出资的同样不发生权属转移。
法律依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44、45条（划拨土地使用权转让、出租、抵押的批准要求）。
合规建议先批准、后出让、再处分；存量划拨地纳入专项处置计划。
178公司购买破产企业的资产，其中涉及划拨土地
风险分析破产资产处置中划拨土地不属于破产财产，未经批准受让的不能取得使用权；竞买时未核查权属性质的，付款后无法过户，只能追索返还。
法律依据《企业破产法》（2006年施行）关于破产财产范围的规定；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条（划拨土地使用权处置）。
合规建议破产竞买前区分财产性质，划拨土地单独与政府协商处置方案。
179国有企业以划拨土地上的厂房设定抵押
风险分析以划拨土地上房屋设定抵押的，房屋抵押有效但处分时须将土地收益优先缴纳出让金；未依法处理的抵押实现受阻，国有资产流失风险叠加追责。
法律依据《城市房地产管理法》（2019年修正）关于设定房地产抵押时划拨土地处置的规定；《民法典》第397条（房地一并抵押）。
合规建议抵押前测算补缴出让金并取得国资、自然资源部门意见，风险入定价。
180公司取得出让土地的手续不符合有关招拍挂制度
风险分析应当招标拍卖挂牌出让的经营性用地以协议方式取得，或招拍挂程序瑕疵的，出让行为可被确认无效，土地面临收回，投入损失巨大。
法律依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）；《物权法》精神已并入《民法典》物权编。
合规建议经营性用地严格走招拍挂；历史协议出让土地核查程序合法性并预留整改。
181公司取得的项目用地系分割取得国有建设用地使用权证书
风险分析将整幅地块违规分割办证的，登记程序违法，证书面临撤销；分割地块的独立开发、抵押、转让受限，规划条件与公共配套归属争议多发。
法律依据《不动产登记暂行条例实施细则》关于宗地单元与分割登记的规定。
合规建议按规划确定的宗地单元申请登记；已违规分割的重新整合办证。
182公司使用的为农村集体所有的农用地
风险分析未经批准将农用地用于非农建设的，属违法占用耕地，面临责令拆除、复垦与罚款，构成耕地占补与用途管制的双重违法，情节严重的追究刑事责任。
法律依据《土地管理法》（2019年修正）第44条（农用地转用审批）、第77条（非法占用土地的处罚）；《刑法》第342条（非法占用农用地罪）。
合规建议非农建设依法办理农转用与征收手续；设施农业用地按备案管理。
183公司自建的房产未办理房屋权属登记并领取房屋权属证书
风险分析自建房未办理不动产首次登记的，无法抵押、转让，征收时补偿认定困难；长期未登记还与规划、施工、验收瑕疵交织，成为”历史遗留无证房产”。
法律依据《不动产登记暂行条例》（2019年修订）；《民法典》物权编。
合规建议补齐竣工验收与规划核实材料后申请首次登记；纳入资产台账专项管理。
184公司使用的房屋属于违反规划的建筑
风险分析未取得规划许可或违反规划条件建设的房屋属违法建筑，面临责令停止建设、限期改正、罚款，无法改正的限期拆除；使用中还有坍塌等安全责任风险。
法律依据《城乡规划法》（2019年修正）第64条、第65条。
合规建议可改正的补办规划许可并罚款处理；无法改正的自行拆除止损。
185建设项目尚未办理规划许可证
风险分析未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证即开工的，属未批先建，面临责令停工、限期拆除或没收违法建筑，后续施工许可、验收、办证全链条受阻。
法律依据《城乡规划法》（2019年修正）第40条、第64条。
合规建议两证齐全再开工；已开工的立即停工补办，评估拆除与没收风险。
186公司实际建设工程超过规划面积(超容)
风险分析实际建设超出规划许可面积（超容积率、超边界）的，面临限期整改、没收违法收入或拆除；超容部分无法通过规划核实与验收，不动产登记受阻。
法律依据《城乡规划法》（2019年修正）第64条。
合规建议超容部分依法补缴土地出让金并调整规划，或拆除恢复许可状态。
187公司使用的房屋(在建工程)未办理《施工许可证》(或者其开工报告尚未被批准)
风险分析应办施工许可而未办理开工的，属违法施工，面临责令停工、罚款，施工合同效力与工程款结算受影响，在建工程抵押与保险安排失效。
法律依据《建筑法》（2019年修正）第7条（施工许可证）、第64条（违法施工处罚）。
合规建议限额以上工程开工前取得施工许可；已开工的立即停工补办。
188公司使用的房屋未适当办理建设项目竣工验收手续
风险分析工程未经竣工验收或验收不合格即投入使用的，面临责令改正与罚款，质量责任风险由使用人承受；消防等专项验收缺失的还构成重大安全隐患。
法律依据《建筑法》（2019年修正）第61条（竣工验收合格方可交付使用）；《建设工程质量管理条例》（2019年修订）。
合规建议竣工验收（含消防、人防专项）合格后再交付使用，验收资料归档。
189公司使用的房屋未办理建设项目竣工验收备案手续
风险分析竣工验收后未按规定办理备案的，面临责令补办与罚款；未备案的不动产登记、上市与交易核查中均构成手续瑕疵。
法律依据《建设工程质量管理条例》（2019年修订）第49条（竣工验收备案）。
合规建议验收合格后15日内完成备案；历史未备案的补办并说明。
190购买的房产未提供原始权属证明
风险分析卖方无法提供原始权属证明的，权属链条断裂，可能涉及违建、继承未办、查封未解除等隐患，过户与二次转让受阻，付款后权利落空风险高。
法律依据《不动产登记暂行条例》（2019年修订）关于登记申请材料的要求；《民法典》物权编。
合规建议以不动产登记簿查询结果为准并核查权利限制；凭证缺失的先补登记再交易。
191购买的房产存在权属瑕疵
风险分析共有房产单方处分、预告查封、抵押未涤除、租赁未到期（买卖不破租赁）等权属瑕疵未在交割前清理的，过户受阻或权利受限，违约与赔偿纠纷高发。
法律依据《民法典》物权编、合同编关于共有处分、抵押与租赁的规定。
合规建议交割前完成权属尽调（登记簿+现场+占用核查），瑕疵涤除设为先决条件。
192公司用地存在搬迁风险
风险分析用地位于规划调整、生态红线、旧城改造范围内的，面临搬迁或征收；补偿标准谈判、停产停业损失与员工安置未安排的，经营中断损失巨大。
法律依据《土地管理法》（2019年修正）关于征收补偿的规定；《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年施行）。
合规建议跟踪规划公示信息，提前锁定补偿依据（权证、产值、纳税），参与征收协商。
193公司使用的土地使用权未能随地上房屋所有权一并转让
风险分析房地将地产权分离转让的，违反”房地一体”原则，交易无法过户；已分别转让的引发使用权与所有权的对峙，无法形成完整产权。
法律依据《民法典》第356条、第357条（房地一体处分规则）；《城市房地产管理法》（2019年修正）第32条。
合规建议转让时房地一并处分并同步变更登记，拆分交易的立即整合权利主体。
194公司土地存在闲置情况
风险分析超过约定或规定的动工开发日期满一年未动工的，征收土地闲置费；满两年未动工的，可无偿收回土地使用权；闲置认定还影响后续用地审批。
法律依据《闲置土地处置办法》（2012年施行）；《城市房地产管理法》（2019年修正）第26条。
合规建议临近闲置期限的申请延长动工期限或部分开发；属政府原因造成的主张免责并留证。
195公司在2006年6月1日后新审批、新开工的商品房建设项目违反90/70政策(A股)
风险分析90/70政策（套型面积比例要求）属历史调控政策，多数城市已取消或调整；历史违规项目在上市核查中要求说明整改、处罚及对项目的现实影响。
法律依据原建设部90/70调控政策文件（已基本退出，以项目所在地现行政策为准）；《城市房地产管理法》（2019年修正）。
合规建议核查项目地现行政策，取得主管部门对历史违规状态的处理意见并入卷。
196公司的采矿权价款尚未缴清
风险分析制度演变：原”采矿权价款”已并入矿业权出让收益制度。未缴清出让收益（价款）的，矿业权延续、转让受限，登记机关可催缴并限制权利处分。
法律依据《矿业权出让收益征收办法》（财综〔2023〕10号）；《矿产资源法》（2024年修订，2025年7月1日施行）。
合规建议按出让合同与征收办法缴清欠款及滞纳金，取得结清证明后再处分矿业权。
197公司面临被追缴采矿权价款风险
风险分析历史上低价取得或有偿处置瑕疵的矿业权，面临出让收益追缴与滞纳金；追缴金额不确定构成重大或有负债，影响估值与交易定价。
法律依据《矿业权出让收益征收办法》（财综〔2023〕10号）；《矿产资源法》相关制度。
合规建议专项测算历史欠缴敞口，交易中将追缴风险的承担主体写入协议。
198所租赁房产的出租方不具备相关证书
风险分析出租方无产权证或转租授权的，租赁合同效力与履行存疑，公司装修投入与经营预期随时落空，”买卖不破租赁”主张也因权利瑕疵受限。
法律依据《民法典》第703条以下（租赁合同）、第716条（转租须经出租人同意）。
合规建议签约前核查产权证与转租链条授权，设置权属瑕疵解除与赔偿条款。
199所租赁房屋的出租房未能提供房屋产权证明
风险分析出租方不能提供产权证明的，可能是二房东、无权处分人或违建占有人，租赁合同被真实权利人解除的风险高，公司被迫搬迁并损失装修与商誉。
法律依据《民法典》第716条、第724条（因出租人原因无法使用可解除）；《商品房屋租赁管理办法》（2011年施行）。
合规建议要求出租方出具产权证明或权属链条+真实权利人同意函，付款与授权挂钩。
200租赁房产未办理租赁登记
风险分析制度演变：房屋租赁备案普遍为登记备查性质，未备案不必然导致合同无效，但面临责令补办与罚款，对抗效力、税收与市场监管中构成手续瑕疵。
法律依据《城市房地产管理法》（2019年修正）第54条（房屋租赁应当签订书面合同并向房产管理部门登记备案）；《商品房屋租赁管理办法》。
合规建议签约后30日内办理租赁备案；历史未备案的补办并取得回执。
