智能摘要
张女士长期居住海外，委托亲友购买广州二手房后，因房屋抵押未解除、共有权人未签字等问题无法过户。律师团队介入后梳理合同、付款凭证和房屋登记信息，发函并准备诉讼及财产保全，最终促成卖方返还购房款及部分资金占用损失。
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案例背景：张女士长期居住在澳大利亚，数年前委托国内亲友协助购买广州一套二手房，并向卖方支付了大部分购房款。后因房屋存在抵押未解除、共有权人未签字等问题，交易迟迟无法办理过户。卖方多次承诺退款却未实际履行，张女士人在境外，无法频繁回国沟通和取证，遂委托律师处理。
律师介入后，首先梳理了购房合同、付款凭证、聊天记录、中介沟通记录及房屋登记信息，确认卖方未能按照约定交付可过户房屋，已经构成根本违约。随后，律师向卖方发出律师函，要求限期解除合同并返还购房款，同时准备诉讼材料和财产保全申请。
案件进入诉讼后，律师围绕合同目的无法实现、卖方违约事实、购房款支付路径和利息损失进行举证，并申请查封卖方名下可供执行财产。最终，在法院主持下双方达成调解，卖方分期返还全部购房款及部分资金占用损失。该案提示海外买家在国内购房时，应重点核查产权、抵押、共有权人和过户条件，并保留完整付款证据。
