最高人民法院于2026年9月7日发布《关于印发〈全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要〉的通知》。通知载明，纪要自印发之日起施行。纪要对房地产开发企业破产中的工程价款、实际施工人申报、保证金、项目续建及以房抵债等事项作出规定。
房地产开发企业破产案件的工程债权处理已有具体规则
纪要规定，破产申请受理前开发商欠付的建设工程价款债权，一般由与开发商签订建设工程施工合同的承包人申报。承包人对外出借资质、发包人订立合同时知道或者应当知道该情形且承包人已申报全部工程价款债权的，借用资质的单位或个人可在其享有的已结算价款请求权范围内申报；管理人应将其与承包人的申报作为同一笔债权登记，并在承包人受偿范围内按相应比例直接分配。借用资质的一方不享有表决权及承包人在破产程序中的其他权利。
在转包、违法分包或出借资质情形中，承包人未申报全部工程价款债权并影响实际施工人实现债权的，实际施工人可在开发商欠付承包人、转包人价款的范围内，就自身债权代位申报并获得清偿。开发商对承包人可以提出的抗辩，也可以向实际施工人提出；实际施工人的工程价款请求权不包括其与承包人约定的管理费、挂靠费等费用。
对于受理前已经停工的项目，纪要要求对已完工工程量进行现场勘查并及时封存施工资料。原施工单位同意按续建方案继续施工的，继续履行施工合同产生的工程价款作为共益债务在破产程序中随时清偿。受理前形成的工程欠款与续建后产生的工程价款，应当分别对应其发生期间和依据整理材料。
企业应按合同链条和结算节点整理债权材料
开发商出现停工、被申请破产或已被法院受理破产时，项目参与企业不宜只提交一张欠款汇总表。应先确认签约相对方、发包人是否为破产开发商，以及是否存在总包、分包、转包或挂靠关系；再按已完工未结算、已结算未付款、在建未结算和受理后继续施工等节点归集资料。
合同、补充协议、订单、签证、进度确认、验收材料、结算文件、发票、付款记录和催款往来，宜对应至具体工程量与时间段。项目存在质量、工期、反索赔或结算争议的，申报金额也应能够回应有关争议；实际施工这一事实并不当然证明全部金额已经确定。
《企业破产法》规定，人民法院受理破产申请后应确定债权申报期限。该期限自受理公告之日起计算，最短不少于三十日、最长不超过三个月。债权人应在法院确定的期限内向管理人申报，并书面说明债权数额、有无财产担保并提交有关证据。具体申报方式、截止日期和材料要求，应以案件公告及管理人通知为准。
保证金、以房抵债与继续履行合同应分别判断
纪要规定，承包人请求返还工程质量保证金或履约保证金，应符合合同约定或者法律规定的条件；返还或支付期限不因破产申请受理而加速到期，但承包人可以作为附条件债权申报。具备返还条件且保证金能够与开发商财产相区分的，承包人可以主张取回；不能区分而无法取回的，相关损害赔偿请求作为普通债权清偿。应返还的保证金属于建设工程价款一部分的，承包人主张按照建设工程价款债权优先受偿，纪要规定应予支持。
以房抵债安排也不能一概处理。开发商为担保自身债务履行而签订房屋买卖合同，并约定债务到期不能清偿时履行该合同的，债权人不能据此在破产程序中要求继续履行交付房屋，而应按原债权债务关系申报。是否已办理所有权登记或预告登记、协议签订时间及原债权性质，可能影响后续权利判断。
对破产申请受理前成立、双方均未履行完毕的合同，管理人可以决定解除或者继续履行。管理人决定继续履行的，对方当事人可以要求提供担保；管理人不提供担保的，视为解除。供应、施工或服务企业收到继续履行通知后，宜将既有欠款、后续工作内容、付款保障和资料交接分别留痕。
项目风险出现后应同步固定证据并关注破产公告
开发商回款异常但尚未进入破产程序时，合同文本、施工日志、进退场记录、材料签收、变更签证、阶段验收、工程量确认、会议纪要及付款往来，均可能影响后续债权审核。项目停工时，已完工程量、现场设备和未使用材料的状态也应及时留存。
法院受理破产申请后，债权申报及既有程序的处理须结合案件公告、管理人通知和具体事实判断。对工程价款、保证金、以房抵债、担保或多层分包并存的项目，可先制作“合同主体—债权类型—证据—申报金额—争议事项”清单。需要整理逾期回款基础材料的，可参照企业账款催收专题梳理合同、履行、结算与催款记录；该整理不替代破产程序中的具体权利判断。
相关报道
- 最高人民法院关于印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》的通知——最高人民法院，2026年9月7日。
- 中华人民共和国企业破产法——徐州市司法局（司法部网站群），2021年1月6日。
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