2026年9月7日，最高人民法院发布《关于印发〈全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要〉的通知》。通知载明，纪要自印发之日起施行。纪要对房地产开发企业破产中的工程价款、实际施工人申报、保证金、项目续建及以房抵债等事项作出规定。
工程债权申报已有纪要层面的处理安排
纪要规定，破产申请受理前开发商欠付的建设工程价款债权，一般由与开发商签订建设工程施工合同的承包人申报。承包人对外出借资质，发包人订立合同时知道或者应当知道该情形，且承包人已申报全部工程价款债权的，借用资质的单位或个人可在其享有的已结算价款请求权范围内申报；管理人将其与承包人的申报登记为同一笔债权，并在承包人受偿范围内按相应比例直接分配。借用资质的一方不享有表决权及承包人在破产程序中的其他权利。
在转包、违法分包或出借资质情形中，承包人未申报全部工程价款债权，影响实际施工人实现债权的，实际施工人可在开发商欠付承包人、转包人价款的范围内，就自身债权代位申报并获得清偿。开发商对承包人可以提出的抗辩，也可以向实际施工人提出；实际施工人的工程价款请求权不包括其与承包人约定的管理费、挂靠费等费用。
对于受理前已经停工的项目，纪要要求对已完工工程量进行现场勘查，并及时封存施工资料。原施工单位同意按续建方案继续施工的，继续履行施工合同产生的工程价款作为共益债务，在破产程序中随时清偿。受理前形成的工程欠款与续建后产生的工程价款，分别按照发生期间和依据整理材料。
债权材料与合同链条、结算节点相对应
开发商出现停工、被申请破产或已被法院受理破产时，项目参与企业仅提交一张欠款汇总表，难以覆盖债权性质和合同关系。签约相对方、发包人是否为破产开发商，以及总包、分包、转包或挂靠关系，均需确认；资料按已完工未结算、已结算未付款、在建未结算和受理后继续施工等节点归集。
合同、补充协议、订单、签证、进度确认、验收材料、结算文件、发票、付款记录和催款往来，宜对应至具体工程量与时间段。项目存在质量、工期、反索赔或结算争议的，申报金额也需回应有关争议；实际施工这一事实本身，未必能够证明全部金额已经确定。
《企业破产法》规定，人民法院受理破产申请后确定债权申报期限。该期限自受理公告之日起计算，最短不少于三十日、最长不超过三个月。债权人在法院确定的期限内向管理人申报，并书面说明债权数额、有无财产担保并提交有关证据。具体申报方式、截止日期和材料要求，以案件公告及管理人通知为准。
保证金、以房抵债和未履行完毕合同分别处理
纪要规定，承包人请求返还工程质量保证金或履约保证金，需符合合同约定或者法律规定的条件；返还或支付期限不因破产申请受理而加速到期，但承包人可以作为附条件债权申报。具备返还条件且保证金能够与开发商财产相区分的，承包人可以主张取回；无法区分而无从取回的，相关损害赔偿请求作为普通债权清偿。应返还的保证金属于建设工程价款一部分的，承包人主张按照建设工程价款债权优先受偿，纪要规定予以支持。
以房抵债安排需要结合约定内容处理。开发商为担保自身债务履行而签订房屋买卖合同，并约定债务到期不能清偿时履行该合同的，债权人据此不享有在破产程序中要求继续履行交付房屋的权利，而按原债权债务关系申报。是否已办理所有权登记或预告登记、协议签订时间及原债权性质，可能影响后续权利判断。
对破产申请受理前成立、双方均未履行完毕的合同，管理人可以决定解除或者继续履行。管理人决定继续履行的，对方当事人可以要求提供担保；管理人未提供担保的，视为解除。供应、施工或服务企业收到继续履行通知后，既有欠款、后续工作内容、付款保障和资料交接可分别留痕。
项目风险出现后，证据固定与破产公告同步关注
开发商回款异常但尚未进入破产程序时，合同文本、施工日志、进退场记录、材料签收、变更签证、阶段验收、工程量确认、会议纪要及付款往来，均可能影响后续债权审核。项目停工时，已完工程量、现场设备和未使用材料的状态也可及时留存。
法院受理破产申请后，债权申报及既有程序的处理须结合案件公告、管理人通知和具体事实判断。对工程价款、保证金、以房抵债、担保或多层分包并存的项目，可先制作“合同主体—债权类型—证据—申报金额—争议事项”清单。需要整理逾期回款基础材料的，可参照企业账款催收专题梳理合同、履行、结算与催款记录；该整理不替代破产程序中的具体权利判断。
相关报道
- 最高人民法院关于印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》的通知——最高人民法院，2026年9月7日。
- 中华人民共和国企业破产法——徐州市司法局（司法部网站群），2021年1月6日。
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